ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
ИННОВАЦИОННЫЙ ПОДХОД
рост рынка
Используйте Скрол
ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
АНАЛИЗ РЫНКА
В 2020 году стоимость квартир в Риге возросла на 2.3 % как в старых постройках, так и в новых, расположенных в жилых кварталах.
Стоимость квартир в домах советской эпохи выросла на 3.3 % и в среднем составила 808 евро за м².
Цены за м2 в старых советских зданиях обычно на 40 — 50 % ниже, чем в новых объектах, расположенных в тех же местах.
Стоимость новых квартир в Риге увеличилась на 2 — 3 %, в то время как цены на квартиры старого строительства в центральной части города оставались без изменений.
Новостройки в центре города и Старом городе стоили от 1 800 до 4 000 евро за м², а стоимость квартир в роскошных новых проектах превышали 5 000 — 7 000 евро за м2.
Новые квартиры в пригороде продавались от 1 550 до 2 100 евро за м².
Они, как правило, продаются с окончательной отделкой, исключая кухни.
При этом во многих случаях запрашиваемые цены на новые квартиры выше, чем готовы заплатить покупатели.
РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
МОРЕ ПРЕДЛОЖЕНИЙ
В 2020 году в Риге, как в центре, так и в пригородах, было построено 1 975 квартир.
По данным Redevelopment.lv, это на 18 % меньше, чем в 2019 году.
Согласно прогнозам, в 2021 году будет построено порядка 2 500 — 2 600 новых квартир.
Завершённые проекты располагались в разных местах Риги – как в центре, так и в пригородах.
Сохраняется спрос на квартиры эконом- и среднего класса, и адекватные предложения по-прежнему отсутствуют, что обусловлено высокими затратами на строительство.
Некоторые из крупнейших застройщиков, такие как YIT, Bonava и Hannner, достигли 80 % бронирования квартир до окончательного завершения строительства.
Для поддержки энергоэффективности многоквартирных домов было использовано 155 000 000 евро, что составляет 95 % от общего объёма гранта, выданного для 662 сертифицированных проектных заявок.
Программа государственной помощи реализуется Институтом финансирования развития ALTUM при финансировании Европейского фонда регионального развития.
Если темпы представления проектов сохранятся, то все грантовые средства в рамках программы будут зарезервированы в первом квартале 2021 года.
СПРОС НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
ПРИРОСТ СПРОСА
За год продажи в Риге выросли на 3.5 %, и в среднем ежемесячно продавалось 788 квартир.
На конец года на первичном рынке было доступно почти 1 800 непроданных квартир в завершённых и строящихся объектах.
Многие покупатели жилой недвижимости имеют проблемы с финансированием или не могут доказать происхождение денег, если не используют ипотеку.
Но по мере того, как доходы населения становятся все более прозрачными, на рынке появляется все больше потенциальных покупателей.
Министерство экономики и правительство выделили около 7 000 000 евро финансовому институту развития ALTUM для расширения поддержки семей с детьми.
Эти средства будут направлены на строительство жилья в 2020 году.
С февраля 2020 года поддержка будет доступна беременным и лицам с одним или несколькими детьми, а гарантия кредита для семей с четырьмя и более детьми будет увеличена до 30 % (вместо нынешних 20 %).
Также семьи смогут вновь обратиться за гарантией при условии, что ранее выданные гарантийные обязательства истекли.
В 2020 году ALTUM продолжит оказывать государственную поддержку для приобретения жилья по программе гарантирования молодым специалистам в возрасте до 35 лет с высшим или средним образованием.
ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК
МНЕНИЕ БАНКИРОВ
По данным Банка Латвии, в 2019 году среднегодовая процентная ставка по новым ипотечным кредитам составила 2.77 % (в 2018 и 2017 годах этот показатель составлял 2.82 %, в 2016 году – 3.21 %).
Средняя годовая процентная ставка по новым жилищным кредитам снизилась с рекордных 7 % в 2008 года до 3.6 % в 2020 году.
Клиенты могут занимать до 70 % стоимости недвижимости с помощью стандартной ипотеки и до 90 %, если они имеют право на участие в государственной программе гарантирования жилья.
У заёмщиков растут зарплаты и обязательства, а банки сообщают о растущем спросе на ипотечные кредиты.
Однако, несмотря на устойчивый экономический рост, кредитование в Латвии оставалось довольно вялым.
Соотношение внутреннего кредита к ВВП в Латвии упало до самого низкого уровня за последние 15 лет – 40 %.
Низкий уровень обязательств свидетельствует о неиспользованном кредитном потенциале.
В 2020 году темпы кредитования нефинансовых корпораций ускорилась, и годовой рост их кредитного портфеля составил 8.9 % на конец года.
Такая динамика в основном обусловлена долгосрочными кредитами на крупные инвестиционные проекты.
Кредитный портфель домохозяйств увеличился на 4 % к концу года, в основном за счёт увеличения объёма ипотечных кредитов на 8 %.
Для кредиторов одним из главных препятствий на пути кредитования является высокая доля теневой экономики, которая непосредственно отвечает за безопасность финансовых услуг.
В качестве основных препятствий для доступа к кредитам как для предпринимателей, так и для домашних хозяйств названы недостаточная прозрачность деятельности потенциального заёмщика и невозможность обеспечить формальный источник дохода.
Только после этого следует следующий ограничивающий фактор – недостаточный денежный поток и доходы нефинансовых корпораций.
Можно ожидать, что продолжение работы над комплексными мерами по сокращению неформальной экономики и поиск новых инициатив и решений будут способствовать росту кредитования.
Значительную роль в кредитовании домашних хозяйств сыграла программа государственных гарантий:
- за последние два года около половины новых ипотечных кредитов были покрыты государственными гарантиями, в результате чего доля таких кредитов достигла 18 %.
- это требует проведения оценки первоначальной цели программы и её текущего использования
Существенная скидка на государственную пошлину за регистрацию земельных участков, предусмотренная схемой, является хорошим стимулом для заёмщиков, которые не нуждаются в государственных гарантиях и финансовое положение которых позволяет им самостоятельно внести первый взнос.
По сравнению с докризисным периодом, когда происходила колоссальная борьба банков за доли рынка, усугубленная расширением пузыря на рынке недвижимости и перегревом экономики, сейчас наблюдается полностью обратная ситуация:
- банки кредитуют очень медленно и готовы выдавать кредиты только наиболее надёжным клиентам
ЮРИДИЧЕСКИЕ ЗАМЕТКИ
МНЕНИЕ НАШИХ ЭКСПЕРТОВ
Аренда жилья регулируется латвийским законодательством более строго, чем коммерческая аренда.
Однако размер арендной платы все ещё может быть согласован свободно.
Аренда жилья является обязательной для новых владельцев независимо от того, зарегистрированы ли они в Земельной книге.
В настоящее время в парламенте находится на рассмотрении законопроект «О жилищном найме».
Если этот закон будет принят, он потребует, чтобы все договоры аренды жилья регистрировались в Земельной книге, и только после регистрации они будут обязательны для нового владельца квартиры.
Этот закон также будет способствовать созданию более эффективных механизмов выселения недобросовестных жильцов.
РЫНОК АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ
ВЫСОКИЕ СТАВКИ
НАИБОЛЕЕ ВЫСОКИЕ АРЕНДНЫЕ СТАВКИ НА КВАРТИРЫ БЫЛИ ОТМЕЧЕНЫ В ЦЕНТРЕ ГОРОДА, СТАРОМ ГОРОДЕ И ДРУГИХ ПРЕСТИЖНЫХ РАЙОНАХ В НОВОСТРОЙКАХ ПО ВСЕЙ РИГЕ:
- двухкомнатные квартиры доступны за 400 — 800 евро в месяц
- трёхкомнатные квартиры доступны за 550 — 1 500 евро в месяц
- четырёх- и пятикомнатные доступны от 1 100 до 2 100 евро в месяц
Уменьшение внешнего спроса на аренду этих квартир привело к снижению арендной платы примерно на 10 — 20 %.
При этом арендная плата в пригородах и для небольших квартир в центре остаётся стабильной, а в некоторых случаях возрастает.
Наибольшим спросом в центре города пользуются благоустроенные трёхкомнатные апартаменты площадью от 70 до 90 м² стоимостью от 500 до 700 евро ежемесячно.
Плата за квартиры старой постройки в популярных жилых кварталах:
- однокомнатные квартиры доступны за 180 — 300 евро в месяц
- двухкомнатные квартиры доступны за 220 — 440 евро в месяц
- трёхкомнатные квартиры доступны за 300 — 600 евро в месяц
Спрос остаётся постоянным в течение всего года.
Отмечается, что владельцы иногда дают скидки, чтобы ускорить заключение арендных сделок.
В обмен обе стороны соглашаются не ремонтировать квартиру, экономя таким образом время и деньги.
Арендная плата в новостройках в жилых кварталах примерно на 30 % выше, и обычно месячная арендная плата колеблется следующим образом:
- двухкомнатные квартиры доступны от 350 до 550 евро в месяц
- трёхкомнатные квартиры доступны от 500 до 750 евро в месяц
Наибольшим спросом у инвесторов пользовались квартиры с доходностью 8% годовых.
Это одно- и двухкомнатные квартиры площадью до 50 м², требующие ремонта стоимость от 55 000 до 60 000, а также большие апартаменты до 200 м² без ремонта, которые можно разделить на небольшие квартиры с ценами до 1 000 за м².
Но из-за снижения цен на аренду реальнее найти инвестиционные квартиры с валовой доходностью в 5 — 7 %.
Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Redevelopment.lv
Введенные в эксплуатацию объекты:
Изображение
Название
Цена
Доходность
Площадь
Год
