ЮРИДИЧЕСКИЕ ЗАМЕТКи
ПРИГЛАШАЕМ ВАС В УВЛЕКАТЕЛЬНЫЙ TOUR DE LAW
Полезные заметки от профессиональной команды докторов юридических наук
Юристпруденция
Используйте Скрол
ЮРИДИЧЕСКИЕ ЗАМЕТКИ
ВВЕДЕНИЕ
ПОСЛЕДНИЕ ТЕНДЕНЦИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ СВИДЕТЕЛЬСТВУЮТ О ТОМ, ЧТО КОЛИЧЕСТВО СДЕЛОК И ИХ СТОИМОСТЬ НАХОДЯТСЯ НА ТОМ ЖЕ УРОВНЕ, ЧТО И В ПРЕДЫДУЩЕМ ГОДУ:
- в течение 2020 года инвестиции были в основном в нежилую, коммерческую недвижимость
- инвестиции же в жилую недвижимость иностранцев из стран, не входящих в ЕС, сократились
Кроме того, из-за довольно нечёткого регулирования приобретения сельскохозяйственных земель возникают практические трудности с инвестициями в сельскохозяйственный (а, следовательно, и лесной) сектор.
ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО ПОДЛЕЖИТ ПЕРЕДАЧЕ И ДОЛЖНО БЫТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО В ЗЕМЕЛЬНОЙ КНИГЕ.
Помимо земельных участков, здания также могут быть зарегистрированы в Земельной книге.
В общем случае, здания считаются частью земли под ними.
Однако, в результате земельной реформы 90-х годов и в связи с формированием долгосрочных арендных отношений, земельный участок и здание на нём могут принадлежать разным собственникам.
Кроме того, так называемое «право на строительство» было введено ещё в 2017 году.
Право застройки позволяет возводить нежилое здание на чужом земельном участке с правом пользования зданием в качестве отдельного имущества в течение срока действия права на строительство.
Строительство жилых домов запрещено в соответствии с правом застройки.
Право застройки является передаваемым правом сроком не менее 10 лет и должно быть зарегистрировано в Земельной книге на имя лица, имеющего право на строительство нежилого здания или инженерного сооружения на земельном участке, обременённом правом застройки.
Кроме того, некоторые инженерные сооружения, такие как дороги, мосты и свалки, могут быть зарегистрированы в Земельном реестре как самостоятельные объекты недвижимости, что обеспечивает более широкие возможности финансирования, поскольку эти сооружения, будучи зарегистрированными, могут служить полноценным залогом.
Земельный реестр ведёт учёт любой информации, касающейся правового статуса недвижимого имущества, включая состав недвижимого имущества, его площадь, историю владения, обременения, ипотеку, право первого отказа и другие соответствующие права и обязанности.
Земельный реестр является публичным, и содержащаяся в нем информация общедоступна для третьих лиц.
Доступ к данным земельного кадастра можно получить в цифровой онлайн-базе данных за установленную плату.
Для удобства пользователей земельный реестр и Государственная земельная служба продолжают взаимное сотрудничество, тем самым сокращая перекрывающуюся информацию и количество документов, которые необходимо подать для регистрации любых изменений в отношении имущества.
С декабря 2019 года земельный реестр будет вести только те записи, основанием для которых является либо договор, завещание или судебное решение, либо иное, когда закон специально требует регистрации таких записей.
Другие записи, такие как обременения, вытекающие из закона, будут храниться Государственной земельной службой.
Однако стоит учитывать, что данные земельного кадастра и данные Государственной земельной службы в отношении одной и той же недвижимости все ещё могут иногда не совпадать, и любые различия в данных, хранящихся в обоих реестрах, могут затруднить дальнейшие действия с недвижимостью, включая передачу права собственности.
ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Преобладание деревянных домов
НАИБОЛЕЕ ОТЛИЧИТЕЛЬНАЯ АРХИТЕКТУРНАЯ ОСОБЕННОСТЬ ЮРМАЛЫ – преобладание деревянных домов, возведенных в начале XIX – первой половине XX веков.
Большинство из них были построены немецкими и латвийскими архитекторами, а также русскими и финскими специалистами.
Как правило, архитектура Юрмалы – это постройки в стиле классицизма, национального романтизма и модерна.
На сегодняшний день 414 городских зданий, а также более 4 000 деревянных конструкций имеют статус исторических построек, находящихся под охраной государства.
СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
ПРАВОВАЯ СТРУКТУРА
ПЕРЕДАЧА АКТИВОВ ПРОТИВ ПЕРЕДАЧИ АКЦИЙ
Сделки с активами и акциями, связанные с недвижимостью, обычно используются на практике.
При рассмотрении вопроса о передаче акций с участием компании, владеющей целевой недвижимостью, следует учесть, что:
- нотариальные сборы и государственная пошлина при продаже недвижимости не взимаются (применимо к продаже акций компании)
- право собственности на акции передаётся по договорённости при продаже, в момент подписания договора или при регистрации, которая занимает всего несколько дней
- по завершении передачи доли покупатель становится ответственным за всю компанию, в том числе за вопросы, возникающие до смены собственника
- проводимые экспертизы стали более обширными с тех пор, как сделка с акциями стала передавать всю компанию (со всеми известными и неизвестными правами и обязательствами), в отличие от экспертиз только целевой недвижимости
- существуют правила оказания финансовой помощи
- существуют вопросы отложенного налогообложения
ПЕРЕДАЧА АКТИВОВ ИМЕЕТ СЛЕДУЮЩИЕ ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ:
- передача активов включает в себя нотариальные сборы и государственную пошлину, что делает её более затратной, чем передачу акций
- объём экспертизы ограничен, так как она касается только целевого актива
- в случае сделок с нежилой недвижимостью только договоры аренды, зарегистрированные в Земельной книге, связывают нового владельца после покупки целевого актива
- договоры на поставку коммунальных и иных услуг должны быть закреплены за новым собственником, либо быть заключены заново
- в некоторых случаях сделка с активами может рассматриваться, как передача бизнеса, и в этом случае все обязательства, связанные с предприятием, могут быть переданы от продавца покупателю
ПОРТФЕЛЬНЫЕ СДЕЛКИ
Иностранные инвесторы заключают портфельные сделки, поскольку они обеспечивают достаточную диверсификацию и объём, большую долю рынка, а также снижают общий риск и относительные издержки.
РЕГИСТРАЦИЯ В ЗЕМЕЛЬНОЙ КНИГЕ
ФОРМА СОГЛАШЕНИЯ
СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ТРЕБУЮТ ФОРМЫ И РЕГИСТРАЦИИ В ЗЕМЕЛЬНОЙ КНИГЕ.
Нотариальное заверение договора купли-продажи юридически не требуется.
Для регистрации права собственности в Земельной книге необходимо заявление о подтверждении, подписанное как продавцом, так и покупателем в присутствии нотариуса.
Помимо договора купли-продажи и запроса подтверждения, должны быть подготовлены и поданы в Земельную книгу другие соответствующие документы (например, отказ от права первого отказа со стороны местного муниципалитета).
ЮРИДИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА
ИСТИННАЯ СТОИМОСТЬ ЦЕЛЕВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ПЕРЕД ПРОВЕДЕНИЕМ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ЦЕЛЕСООБРАЗНО ИЗУЧИТЬ ПРАВОВОЕ И ТЕХНИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ ОБЪЕКТА.
Например обременения (так как земельный кадастр может содержать не все фактические данные), разрешённое использование, установленное органом местного самоуправления, договоры аренды, затрагивающие объект недвижимости, и т.д.
С этой целью следует проверять информацию, имеющуюся в Кадастровой информационной системе и других государственных реестрах.
Результаты такого исследования могут помочь установить окончательную цену покупки, которая отражает истинную стоимость целевой недвижимости.
ЯЗЫКОВОЕ ТРЕБОВАНИЕ
ВЫБОР ЗА СТОРОНАМИ
СТОРОНЫ МОГУТ САМИ ВЫБИРАТЬ ЯЗЫК СОГЛАШЕНИЯ.
В латвийском законодательстве нет конкретного требования использовать в договорах о недвижимости только официальный государственный язык (латышский).
При этом оригинал договора купли-продажи, подлежащий подаче в Земельную книгу, должен содержать нотариально заверенный перевод на латышский язык.
Запрос на подтверждение в Земельную книгу составляется и подписывается на латышском языке в присутствии нотариуса.
ЦЕНЫ ПОКУПКИ
ДЕПОЗИТНЫЙ СЧЁТ
ПРИ СОГЛАСОВАНИИ ЦЕНЫ ПОКУПКИ СТОРОНЫ ОБЫЧНО СОГЛАШАЮТСЯ СЛЕДОВАТЬ ПРОЦЕДУРЕ ДЕПОНИРОВАНИЯ СЧЁТА.
Согласно ей, при регистрации права собственности на недвижимое имущество ни продавец, ни покупатель не имеют доступа к средствам, перечисленным на депозитный счёт.
Эти средства отпускаются продавцу только после регистрации права собственности покупателя в Земельной книге и выполнения других условий, согласованных сторонами (например, подписание акта приёма-передачи).
В небольших сделках стороны могут договориться о хранении денежных средств у присяжного нотариуса.
Как и в случае с процедурой депонирования, денежные средства перечисляются на банковский счёт продавца присяжным нотариусом после регистрации права собственности покупателя в Земельной книге.
Если между сторонами существуют взаимные доверительные отношения, то денежные средства могут быть переданы лично покупателем продавцу до или после регистрации права собственности.
ПРАВО ПЕРВОГО ОТКАЗА
ОТ САМОУПРАВЛЕНИЯ
ОРГАНЫ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ИМЕЮТ ПРАВО ПЕРВОГО ОТКАЗА В ПРИОБРЕТЕНИИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ЗДАНИЙ), РАСПОЛОЖЕННОГО НА ИХ ТЕРРИТОРИИ.
Только после того, как муниципалитет принял решение не осуществлять свои права первого отказа, договор купли-продажи может быть зарегистрирован в Земельной книге, и право собственности переходит к покупателю.
Кроме того, особое регулирование охватывает исполнение прав первого отказа на сельскохозяйственные земли, в соответствии с которыми латвийский земельный фонд и арендатор конкретного земельного участка имеют права первого отказа.
Право первого отказа не ограничивается исключительно муниципалитетами.
При определенных обстоятельствах право первого отказа может существовать в отношении имущества, находящегося в особой экономической зоне, природоохранной зоне, на портовой территории или являющегося памятником культуры государственного значения.
ПРАВО ПЕРВОГО ОТКАЗА МОЖЕТ БЫТЬ ТАКЖЕ СОГЛАСОВАНО МЕЖДУ СТОРОНАМИ ИЛИ УСТАНОВЛЕНО ЗАКОНОМ В ИНЫХ СЛУЧАЯХ.
Если здание и земельный участок имеют разных собственников, то собственник здания, расположенного на продаваемом земельном участке, имеет право первого отказа от земельного участка, и наоборот.
Кроме того, совладельцы недвижимого имущества имеют право первого отказа от безраздельной доли продаваемого недвижимого имущества.
Как правило, право первого отказа осуществляется в течение двух месяцев после передачи договора купли-продажи лицам, имеющим на это право.
Однако местные органы власти должны принять решение об осуществлении своего права на первый отказ в течение пяти-двадцати рабочих дней (в зависимости от вида недвижимости) после получения договора купли-продажи.
Лицо, имеющее право первого отказа, например совладелец недвижимого имущества, которому не предоставлена возможность реализовать своё право, приобретает право выкупа у нового собственника.
Это даёт лицу, лишённому возможности воспользоваться правом первого отказа, право приобретения имущества у нового собственника на тех же условиях.
СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ
ПОШЛИНЫ И СБОРЫ
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ РАСХОДОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ.
Распределение расходов, понесённых при покупке недвижимости, является предметом соглашения между сторонами.
Общепринятой практикой является то, что покупатель оплачивает государственные и гербовые пошлины, в то время как нотариальные и депозитные сборы делятся поровну между сторонами.
Как правило, государственная пошлина составляет 2% либо от цены покупки недвижимости, либо от кадастровой стоимости недвижимости, в зависимости от того, какая сумма выше.
Однако, если многоквартирное имущество (в том числе нежилые помещения в многоквартирных домах) приобретается юридическим лицом, осуществляющим коммерческую деятельность, то госпошлина составляет 6%.
Кроме того, индекс 1,5 применяется к государственной пошлине, если регистрация права собственности задерживается более чем на 6 месяцев с момента подписания заявления о регистрации. Гербовый сбор за регистрацию права собственности составляет 14,23 евро.
Нотариальные сборы могут варьироваться в зависимости от структуры сделки, но если в ней участвуют только две стороны, то эти расходы составляют примерно 100 евро.
КОНТРОЛЬ ЗА СЛИЯНИЯМИ
СОВЕТ О КОНКУРЕНЦИИ
ЛАТВИЙСКИЙ АНТИМОНОПОЛЬНЫЙ ОРГАН (СОВЕТ ПО КОНКУРЕНЦИИ).
Передача недвижимого имущества может потребовать предварительного согласования с латвийским антимонопольным органом (Советом по конкуренции).
Согласно закону «О конкуренции», приобретение активов или права пользования такими активами считается слиянием, если оно увеличивает рыночную долю покупателя активов и прав пользования на любом соответствующем рынке.
О предполагаемом слиянии требуется уведомить Совет по конкуренции для утверждения, если совокупный оборот предприятий, участвующих в сделке, в Латвии превышает 30 миллионов евро за финансовый год, предшествующий концентрации.
Однако, если совокупный оборот каждого из хотя бы двух участников слияния не превышает 1,5 миллиона евро, то уведомление не требуется.
Совет по конкуренции может рассмотреть вопрос о слияниях, находящихся ниже этих пороговых значений, в течение двенадцати месяцев после их осуществления, если совокупная рыночная доля сторон превышает 40% соответствующего рынка, и существует вероятность создания значительного препятствия для эффективной конкуренции.
В случае неопределённости стороны могут подать добровольное уведомление или получить отказ от участия в Совете по конкуренции.
При приобретении или сдаче в аренду недвижимости для продуктовой сети или розничного продавца следует учитывать конкретные соображения.
В сделках, связанных с активами, следует учитывать, что несколько слияний между одними и теми же сторонами в течение двухлетнего периода, в результате которых одна сторона получает часть или все активы двух или более других предприятий или право на их использование, рассматриваются как одно слияние, происходящее в день последнего слияния.
Регистрационный сбор за рассмотрение уведомлений о слиянии в Латвии составляет 2 000 — 8 000 евро в зависимости от совокупного оборота участников.
ОГРАНИЧЕНИЯ
ОГРАНИЧЕНИЯ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
ОГРАНИЧЕНИЯ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ЛАТВИИ РАСПРОСТРАНЯЮТСЯ И НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ.
Иностранцы из стран, не входящих в ЕС, должны быть осведомлены об ограничениях на приобретение земли в Латвии.
Приобретение ограничено определенными районами, такими как прибрежные районы и зоны охраны культурного наследия.
Ограничения, связанные с использованием недвижимости, также должны быть проверены заранее.
ПРИОБРЕТЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ.
Ограничения распространяются на приобретение сельскохозяйственных земель в Латвии.
Без каких-либо ограничений гражданин ЕС или Латвии, ЕЭЗ или Швейцарии может владеть в общей сложности не более чем 10 га сельскохозяйственных угодий без дополнительных ограничений.
ФИЗИЧЕСКОЕ ЛИЦО, ЖЕЛАЮЩЕЕ ПРИОБРЕСТИ БОЛЕЕ 10 ГА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ, ДОЛЖНО СОБЛЮДАТЬ СЛЕДУЮЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ:
- зарегистрироваться в качестве исполнителя хозяйственной деятельности в Латвии
- не иметь налоговой задолженности свыше 150 евро в Латвии или стране проживания
- письменно подтвердить, что после покупки земельного участка будут начаты сельскохозяйственные работы на этой земле в течение одного или трёх лет в зависимости от того, была ли конкретная земля в предыдущем или текущем году предметом прямых платежей
- иметь свидетельство о регистрации гражданина ЕС и свидетельство о знании латышского языка не ниже уровня В2, если человек является гражданином ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии
ДЛЯ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ УСТАНОВЛЕНЫ БОЛЕЕ ЖЁСТКИЕ ОГРАНИЧЕНИЯ.
Без каких-либо дополнительных ограничений юридическое лицо может владеть в общей сложности не более чем 5 га сельскохозяйственных угодий.
Если юридическое лицо желает приобрести больше сельскохозяйственных земель, оно должно соблюдать следующие требования:
- быть зарегистрированным в качестве налогоплательщика в Латвии и не иметь налоговой задолженности по налогу на прибыль более 150 евро в Латвии или стране постоянного проживания
- все акционеры должны быть гражданами ЕС, ЕЭЗ, Швейцарии и других стран, заключивших с Латвией соглашение о защите инвестиций
- иметь возможность идентифицировать всех своих истинных бенефициаров, все из которых должны быть гражданами ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии
- письменно подтвердить, что приступит к сельскохозяйственным работам на земле в течение одного или трёх лет в зависимости от того, была ли конкретная земля в предыдущем или текущем году предметом прямых платежей
- собственники, владеющие не менее 50% уставного и акционерного капитала с правом голоса и все лица, имеющие право представлять юридическое лицо, должны являться гражданами ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии, иметь свидетельство о регистрации гражданина ЕС и свидетельство о владении латышским языком не ниже уровня В2
ПРИОБРЕТЕНИЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ В СЕЛЬСКОЙ МЕСТНОСТИ.
Ни одно из этих ограничений не распространяется на приобретение сельскохозяйственных земель в сельской местности, разрешенное использование которых установлено в качестве земель под строительство в соответствии с территориальным планом соответствующего муниципального образования.
Кроме того, такая земля также может быть приобретена гражданами и юридическими лицами, не входящими в ЕС, без ограничений.
На «лесные земли» не распространяются никакие конкретные ограничения, поскольку латвийское законодательство отдельно такие земли не признает.
Максимальная площадь сельскохозяйственных угодий, которыми может владеть одно лицо (физическое или юридическое), составляет 2 000 га.
В отличие от ограничений на приобретение сельскохозяйственных угодий, подобных ограничений нет для граждан ЕС и юридических лиц, желающих приобрести земельные участки в городских районах Латвии.
В конце 2019 года был предложен законопроект, который, будучи принятым, позволит физическим и юридическим лицам из стран ОЭСР (таких как Канада, США, Япония и др.) приобретать земельные участки и сельскохозяйственные угодья в сельской местности без дополнительных ограничений при соблюдении некоторых условий.
ПРИОБРЕТЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ГОРОДСКИХ РАЙОНАХ.
Граждане и компании, зарегистрированные в Европейской экономической зоне или Швейцарской Конфедерации, могут приобретать земельные участки в городских районах.
Они должны соответствовать требованиям, предъявляемым к гражданам ЕС или компаниям, зарегистрированным в ЕС (компании также должны быть зарегистрированы в качестве налогоплательщиков в Латвии).
Однако это касается только приобретения земли. Это означает, что квартиры или здания могут быть приобретены без дополнительных ограничений, если земля под ними не включена в сделку.
Однако в большинстве случаев право собственности на квартиру включает в себя и часть земельного участка, находящегося в совместном владении всеми владельцами квартир в этом доме.
Точно так же ограничения распространяются на иностранцев в отношении земельных участков в районах государственной границы и специальных охранных зонах.
В отличие от сельских земель, не было предложено ни одного аналогичного законопроекта, позволяющего лицам из стран ОЭСР приобретать землю в городских районах без дополнительных ограничений.
Аналогично ограничения распространяются на иностранцев в отношении земельных участков в районах государственной границы и специальных охранных зонах.
ИПОТЕКА
РЕГИСТРАЦИЯ ИПОТЕКИ
Покупка недвижимости часто финансируется за счет сторонних (например, банковских) кредитов, причём кредитор требует обеспечение от заемщика в виде ипотеки.
Для регистрации ипотеки на недвижимое имущество необходимо заключить договор займа и ипотеки.
По состоянию на середину 2019 года для регистрации ипотеки достаточно предоставить в Земельную книгу только договор ипотеки, если он содержит все основные аспекты кредитного договора.
Заявление о регистрации ипотеки в Земельной книге должно быть подписано в присутствии нотариуса, а государственная пошлина в размере 0,1% от стоимости кредита должна быть уплачена в качестве регистрационного сбора.
Земельный реестр регистрирует ипотеку в течение 10 дней с момента подачи необходимой документации.
УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛЫМИ ДОМАМИ
УПРАВЛЕНИЕ И ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Техническое обслуживание недвижимости обычно осуществляется собственником или эксплуатирующей компанией.
Содержание и управление жилым домом является обязанностью собственников здания, а именно собственников квартир.
В сравнительно небольших зданиях техническое обслуживание, как правило, осуществляется самими владельцами.
В больших зданиях задачи по техническому обслуживанию и управлению обычно передаются на аутсорсинг.
Закон «Об управлении жилым фондом» предусматривает минимальные требования к управлению жилыми домами.
Он также регулирует правоотношения между участниками процесса управления, такими как управляющие, собственники жилых домов и др.
Структура управления жилыми зданиями зависит от структуры собственности.
Рекомендации по покупке недвижимости в Юрмале
ИДЕАЛЬНЫЙ ВЫБОР, ДЛЯ КОГО?
ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ЮРМАЛЕ ОТЛИЧНО ПОДХОДИТ ДЛЯ СЛЕДУЮЩИХ ГРУПП ПОКУПАТЕЛЕЙ:
- всем, кому противопоказан жаркий климат
- русскоязычным гражданам, которые не знают иностранных языков, при этом хотят проживать в европейской стране
- людям, которые ценят чистую экологию, размеренный ритм жизни, тишину и спокойствие
- пенсионерам и семьям с маленькими детьми:
- целебный морской и сосновый воздух, прохладное море служат прекрасной закалкой для организма
- инвесторам, которые задумываются о приобретении курортного жилья в Европе, а также рассматривают возможность получения ВНЖ
ДОГОВОР АРЕНДЫ
СТРКУТУРА ДОГОВОРА АРЕНДЫ
ОБЩИЕ ЗАМЕТКИ.
Общие условия договоров аренды и найма жилого помещения изложены в гражданском праве и Законе о найме жилого помещения.
Иное содержание договоров аренды и найма жилья свободно согласовывается сторонами.
Договоры аренды нежилой недвижимости остаются обязательными для новых собственников только в том случае, если они зарегистрированы в Земельной книге.
Если договор аренды не зарегистрирован, новый собственник имеет возможность в одностороннем порядке расторгнуть договор.
Если новый собственник воспользуется этой возможностью, арендатор имеет право на компенсацию от предыдущего собственника за досрочное расторжение договора аренды.
В то же время закон о найме жилья защищает права и интересы жильцов.
Договоры найма жилого помещения являются обязательными для новых собственников квартир в соответствии с Законом о найме жилого помещения без регистрации в Земельной книге.
Тем не менее, только постоянные жители Латвии и физические лица, проживающие в Латвии на основании временного вида на жительство, могут претендовать на защиту в соответствии с этим правилом.
Если законопроект о найме жилья будет принят, то только зарегистрированные договоры найма жилья станут обязательными для нового собственника.
Однако, в связи с законодательными процессами, окончательная формулировка законопроекта и приблизительная дата его принятия не могут быть предсказаны с большой определённостью.
СРОК ДЕЙСТВИЯ И ИСТЕЧЕНИЕ СРОКА ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ.
Срок действия договоров аренды или найма жилья обычно устанавливается в договоре.
Латвийское законодательство позволяет устанавливать арендную плату либо на определенный, либо на неопределённый срок.
Что касается расторжения договора коммерческой аренды, то латвийское законодательство устанавливает только общие правила.
Более конкретные положения о расторжении договора прописаны в законе о жилищном найме, который направлен на защиту интересов жильцов.
Следовательно, возможности одностороннего расторжения собственником договора найма жилого помещения ограничены, поскольку одностороннее расторжение допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом, например, когда арендатор наносит ущерб квартире или многоквартирному дому, арендатор задолжал арендную плату или платежи за основные услуги, либо если арендатор сдаёт жилое помещение в субаренду без согласия собственника.
Одностороннее расторжение договора аренды не даёт собственнику права произвольно выселять арендатора.
Одностороннее расторжение договора допускается также в случае необходимости капитального ремонта или сноса здания.
Однако в этом случае собственник должен предложить арендатору равноценное жилое помещение.
АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ (КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ).
Латвийское законодательство не устанавливает конкретного порядка выплаты обеспечительных взносов или уплаты арендной платы в рамках арендных отношений.
Что касается аренды жилых помещений, то существуют нормативные акты, регулирующие расчёт арендной платы, однако их наличие не препятствует сторонам свободно согласовывать размер платы.
Дополнительные расходы включают оплату технического обслуживания и коммунальных услуг, таких как вода, газ, электричество и отопление.
Арендатор обычно платит их в дополнение к арендной плате.
На практике владелец часто требует внести страховой залог в размере арендной платы за один-два месяца.
Владелец использует страховой депозит в тех случаях, когда арендатор нарушает договор, например не платит арендную плату.
Страховой депозит, который не используется в связи с нарушением договора, идёт в счёт арендной платы за последние месяцы аренды или возвращается арендатору после истечения срока действия договора аренды.
Обязательства арендатора также могут быть обеспечены банковской гарантией.
ОБРЕМЕНЕНИЯ
ВИДЫ ОБРЕМЕНЕНИЙ
ВОЗМОЖНЫЕ ОБРЕМЕНЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.
Недвижимое имущество может быть обременено сервитутами, правами первого отказа, правами аренды, зарегистрированными в Земельной книге, ипотекой, охранными зонами и другими обременениями.
Любые обременения должны быть рассмотрены до приобретения недвижимости.
В зависимости от предполагаемого использования объекта недвижимости (например, строительство) юридическая, техническая и экологическая экспертиза может быть проведена заранее.
ГЧП И ИНФРАСТРУКТУРА
ГОСУДАРСТВЕННО-ЧАСТНОЕ ПАРТНЁРСТВА
ПАРТНЁРСКИЕ СОГЛАШЕНИЯ И ЗАКОН ГЧП.
В Латвии проект ГЧП может быть организован в соответствии с законом «О государственно-частном партнёрстве» (закон «О ГЧП»), который устанавливает порядок предоставления ГЧП-партнёрских контрактов на закупку, концессии и создание институциональных партнёрств.
Согласно закону «О ГЧП», договор о закупках партнёрства – это долгосрочный (более пяти лет) контракт на выполнение общественных работ или контракт на оказание государственных услуг, в котором вклад частного партнёра оплачивается государственным партнёром.
Концессия, с другой стороны, является договором того же типа, что и партнёрский договор купли-продажи, за исключением того, что вся или большая часть вознаграждения за выполняемую работу или оказываемые услуги является правом эксплуатировать сооружение или услугу.
Это может быть, например, оплата объекта или услуги конечными пользователями или платежи публичного партнёра, связанные со спросом конечного пользователя на объект или услугу, например теневой сбор за дорогу.
Закон «О ГЧП» также устанавливает рамки институционального партнёрства, когда государственный и частный секторы создают совместное предприятие на конкурсной основе, а затем публичный партнёр заключает партнёрский договор о закупках или концессию непосредственно перед совместным предприятием.
ТРЕБОВАНИЯ К ПЛАНИРОВАНИЮ И СТРОИТЕЛЬСТВУ
ТРЕБОВАНИЯ
ПЛАНИРОВАНИЕ.
Латвийское законодательство не устанавливает конкретного порядка выплаты обеспечительных взносов или уплаты арендной платы в рамках арендных отношений.
Что касается аренды жилых помещений, то существуют нормативные акты, регулирующие расчёт арендной платы, однако их наличие не препятствует сторонам свободно согласовывать размер платы.
Дополнительные расходы включают оплату технического обслуживания и коммунальных услуг, таких как вода, газ, электричество и отопление. Арендатор обычно платит их в дополнение к арендной плате.
На практике владелец часто требует внести страховой залог в размере арендной платы за один-два месяца.
Владелец использует страховой депозит в тех случаях, когда арендатор нарушает договор, например не платит арендную плату.
Страховой депозит, который не используется в связи с нарушением договора, идёт в счёт арендной платы за последние месяцы аренды или возвращается арендатору после истечения срока действия договора аренды.
Обязательства арендатора также могут быть обеспечены банковской гарантией.
СТРОИТЕЛЬСТВО.
Разрешение на строительство выдаётся в самом начале строительного процесса.
Для получения разрешения заявитель должен разработать проект здания, отвечающий минимальным требованиям, и подать его в местный строительный совет.
Если строительство предлагаемого здания осуществимо, строительная комиссия выдаёт требования и условия для проектирования.
Однако само разрешение на строительство не является основанием для проведения строительных работ.
Строительство может начаться только тогда, когда все проектно-строительные требования и условия разрешения на строительство выполняются и принимаются строительным советом.
ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ И НЕДВИЖИМОСТЬ
АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ
ЗАКОН «ОБ АЛЬТЕРНАТИВНЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДАХ И МЕНЕДЖЕРАХ» РЕГУЛИРУЕТ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ АЛЬТЕРНАТИВНЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ (АИФ), ИНВЕСТИРУЮЩИХ В НЕДВИЖИМОСТЬ.
Как иностранные, так и внутренние инвестиции могут управляться через АИФ.
Единицы АИФ могут подлежать публичному или частному размещению.
На практике в недвижимость инвестируют только закрытые АИФ.
Недвижимое имущество, приобретённое АИФ, должно быть зарегистрировано на имя управляющего альтернативным инвестиционным фондом (если АИФ создаётся, как совокупность имущества) или на имя самого АИФ (если АИФ создаётся, как акционерное общество или товарищество).
Недвижимость может быть продана или обременена только с разрешения банка-хранителя, если АИФ управляется лицензированным менеджером АИФ.
Однако, если АИФ управляется зарегистрированным менеджером АИФ, то разрешение требуется только в соответствии с учредительным документом или правилами АИФ.
Активы АИФ могут быть инвестированным в недвижимость в соответствии с правилами, изложенными в учредительном документе и правилах АИФ.
Недвижимостью, принадлежащей АИФ, может управлять менеджер АИФ при условии, что он уполномочен Латвийской комиссией по рынку финансов и капитала предоставлять эту вспомогательную услугу.
В противном случае имуществом, вероятно, будет управлять профессиональная компания по управлению недвижимостью.
ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРОБЛЕМНЫХ АКТИВОВ
ПРОБЛЕМНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
Проблемное недвижимое имущество может быть приобретено на основании добровольного соглашения сторон, в ходе производства по принудительному исполнению или в ходе производства по делу о несостоятельности в отношении собственника недвижимого имущества.
В любом случае, приобретение проблемной недвижимости является более сложным делом, а это значит, что необходима тщательная юридическая экспертиза, так как возможность нахождения различных проблем с целевой недвижимостью значительно выше.
Например, если владелец испытывает финансовые трудности, его недвижимое имущество может плохо управляться и обслуживаться, или срок действия строительной документации может истечь.
Принудительное исполнение осуществляется судебными приставами путём организации аукциона.
Оно проводится в соответствии с Гражданским процессуальным законодательством.
Приобретение недвижимого имущества в ходе производства по делу о несостоятельности также обычно осуществляется путём аукциона, организованного управляющим в деле о несостоятельности. В период неплатёжеспособности деятельность административных учреждений общества приостанавливается, а управление осуществляется управляющим по делам о несостоятельности.
Процесс несостоятельности, включая процедуру аукциона, регулируется законодательством о несостоятельности и Гражданским процессуальным законодательством.
Однако, поскольку в большинстве случаев недвижимость закладывается, она может быть приобретена без аукциона, если обеспеченный кредитор и управляющий в деле о несостоятельности договорятся об этом.
ПОЛУЧЕНИЕ ВРЕМЕННОГО ВИДА НА ЖИТЕЛЬСТВО
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО В ЛАТВИИ
Временный вид на жительство можно получить на срок до пяти лет, если гражданин третьей страны приобретает один объект недвижимости стоимостью не менее 250 000 евро в Риге, Юрмале и ближайших регионах, либо приобретает не более двух объектов недвижимости за пределами этих территорий на общую сумму не менее 250000 евро (при условии, что общая кадастровая стоимость составляет не менее 80 000 евро или не менее 40 000 евро за каждый объект недвижимости).
Если кадастровая стоимость ниже, то сертифицированный оценщик недвижимости должен подтвердить, что рыночная стоимость недвижимости составляет не менее 250000 евро.
Для получения временного вида на жительство гражданин третьей страны должен уплатить государственную пошлину в размере 5% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Заявление на получение разрешения на временное проживание выдаётся только по сделкам, связанным с приобретением недвижимости, функционально связанной со зданиями.
Сделки с сельскохозяйственными или лесными землями либо пустующими земельными участками не дают права на получение разрешения на временное проживание.
Гражданин третьей страны, имеющий действительный латвийский временный вид на жительство, может въезжать и проживать в Латвии в любое время в течение срока действия разрешения.
Кроме того, латвийский временный вид на жительство позволяет гражданину третьей страны без получения дополнительных документов или прохождения регистрации путешествовать и проживать в других странах Шенгенской зоны в течение периода, не превышающего срока, установленного национальными правилами каждой такой страны.
