ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ, КАК ПРАВИЛО, ОСВОБОЖДАЕТСЯ ОТ НДС, ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ НОВОЙ НЕИСПОЛЬЗУЕМОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ИЛИ ЗЕМЛИ ПОД ЗАСТРОЙКУ.

Определение нового неиспользуемого имущества включает в себя:

• новые неиспользуемые здания или их часть, а также связанные с ними земельные участки и их части
• новое здание или его часть, которое было использовано и продано первый раз в первый год содержания, а также сопутствующая земля или её часть
• здание или его часть, если оно не использовалось после реконструкции или реставрации, а также связанная с ним земля или её часть
• здание или его часть, которое было использовано и продано первый раз в первый год после реконструкции или реставрации, а также сопутствующий земельный участок или его часть
• строящееся здание или его часть в стадии строительства, а также связанная с ним земля или её часть
• здание или его часть, находящееся на реконструкции или реставрации и не использующееся, а также сопутствующая ему земля или её часть

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Земельный участок под застройку определяется как земельный участок, имеющий разрешение, выданное на строительные работы, на строительство инженерных коммуникаций или дорог.

Однако земельный участок квалифицируется как земля под застройку только в том случае, если разрешение на строительство было выдано после 2009 года.

Земельный участок не соответствует определению земельного участка под застройку, если разрешение на строительство выдано:

• до 31 декабря 2009 года и возобновлено или продлено после 31 декабря 2009 года
• после 31 декабря 2009 года, но целевое назначение земельного участка изменилось, и он больше не предназначен для строительных целей

ПРИМЕНЯЕМАЯ СТАВКА НДС СОСТАВЛЯЕТ 21%

В случае реконструкции НДС взимается с разницы между ценой продажи и стоимостью до реконструкции.

Налогоплательщик может возместить входной НДС, уплаченный при приобретении, если имущество используется для производства налогооблагаемых поставок.

Зарегистрированные в НДС торговцы могут выбрать взимание НДС с поставок подержанной недвижимости (как правило, освобождённой от уплаты НДС), если продажа производится зарегистрированному в НДС лицу.

Кроме того, следует учесть, что налоговые органы Латвии выпустили заключение, которое гласит, что в случае, если недвижимость и связанные с ней земли принадлежат двум разным лицам, и одним из них недвижимость продаётся, НДС относится к данной конкретной сделке, если соответствующее имущество облагается НДС (т. е. неиспользованная недвижимость или земля под застройку). Те же условия будут применяться и в случае трёхстороннего соглашения.

КОРПОРАТИВНЫЙ ПОДОХОДНЫЙ НАЛОГ (КПН)

Если латвийская компания продаёт недвижимость, то любой прирост капитала не облагается налогом до тех пор, пока прибыль компании не будет распределена в виде дивидендов или признанных дивидендов.

В этом случае прибыль облагается налогом по эффективной ставке 25%. Как правило, прибыль рассчитывается, как цена продажи за вычетом чистой балансовой стоимости.

Продажа недвижимости нерезидентами будет облагаться КПН в 3% от валовой выручки. Этот налог должен быть либо удержан латвийским покупателем, либо, в случае сделки между двумя нерезидентами, объявлен и уплачен продавцом-нерезидентом.

Закон КПН позволяет нерезидентам из стран ЕС или стран-участниц Договора об избежании двойного налогообложения платить 20% от прибыли от такой продажи при условии, что компания может обосновать затраты на приобретение документальными доказательствами.

Этот налог должен быть удержан с нерезидента компании по выручке от продажи конкретной недвижимости или акций латвийской или иностранной компании, если латвийское имущество составляет более 50% от активов компании (прямо или косвенно, через участие в одном или нескольких других латвийских или иностранных юридических лиц) в текущем или предыдущем налоговом периоде после продажи.

Существует постановление Службы государственных доходов, которое освобождает от удержания у источника выплаты, когда акции в недвижимости компании продаются через биржу акций в рамках реорганизации группы.

В ситуации, когда одна компания инвестирует недвижимость в уставной капитал другой компании и проводит с этой целью переоценку, доход должен быть увеличен либо уменьшен на соответствующую разницу между рыночной стоимостью, определенной сертифицированным экспертом, и номинальной стоимостью, полученной в результате переоценки до инвестирования в другую компанию.

Тем не менее, этот доход не облагается налогом до тех пор, пока прибыль компании не будет распределена в виде дивидендов или признанных дивидендов.

НАЛОГ НА ДОХОДЫ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ (НДФЛ)

Если физическое лицо продаёт недвижимость в некоммерческих целях1, то 20% НДФЛ начисляется на разницу между стоимостью приобретения и ценой продажи.

Налоговая декларация на прирост капитала должна представляться один раз в квартал (если прибыль превышает 1 000 евро) или один раз в год (если прибыль ниже 1 000 евро).

ИСКЛЮЧЕНИЯ:

• если недвижимость удерживается в течение не менее 60 месяцев и регистрируется в качестве основного места жительства продавца не менее чем за 12 месяцев до продажи, то в течение 60 месяцев она освобождается от уплаты НДФЛ
• недвижимость удерживается не менее 60 месяцев при условии, что в течение 60 месяцев до продажи она была единственным имуществом налогоплательщика
• единственная недвижимость была реинвестирована в течение 12 месяцев после продажи другой недвижимости той же функции

Вышеуказанные исключения распространяются также на резидентов ЕС/ЕЭЗ и стран, с которыми Латвия заключила Договор об избежании двойного налогообложения.

ЛИЦО, ПРОДАЮЩЕЕ НЕДВИЖИМОСТЬ В КОММЕРЧЕСКИХ ЦЕЛЯХ, ДОЛЖНО ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬСЯ В НАЛОГОВЫХ ОРГАНАХ, И ТАКОЙ ДОХОД ОБЛАГАЕТСЯ ПРОГРЕССИВНОЙ СТАВКОЙ НДФЛ:

• в размере 20% (годовой доход до 20 004 евро)
• 23% (годовой доход от 20 004 евро до 62 800 евро)
• 31,4% (годовой доход выше 62 800 евро)