Сделки с активами и акциями, связанные с недвижимостью, обычно используются на
практике. При рассмотрении вопроса о передаче акций с участием компании, владеющей
целевой недвижимостью, следует учесть, что:
▪ нотариальные сборы и государственная пошлина при продаже недвижимости не
взимаются (применимо к продаже акций компании);
▪ право собственности на акции передаётся по договорённости при продаже, в
момент подписания договора или при регистрации, которая занимает всего
несколько дней;
▪ по завершении передачи доли покупатель становится ответственным за всю
компанию, в том числе за вопросы, возникающие до смены собственника;
▪ проводимые экспертизы стали более обширными с тех пор, как сделка с акциями
стала передавать всю компанию (со всеми известными и неизвестными правами и
обязательствами), в отличие от экспертиз только целевой недвижимости;
▪ существуют правила оказания финансовой помощи;
▪ существуют вопросы отложенного налогообложения.

▪ передача активов включает в себя нотариальные сборы и государственную
пошлину, что делает её более затратной, чем передачу акций;
▪ объём экспертизы ограничен, так как она касается только целевого актива;
▪ в случае сделок с нежилой недвижимостью только договоры аренды,
зарегистрированные в Земельной книге, связывают нового владельца после покупки
целевого актива;
▪ договоры на поставку коммунальных и иных услуг должны быть закреплены за
новым собственником, либо быть заключены заново;
▪ в некоторых случаях сделка с активами может рассматриваться, как передача
бизнеса, и в этом случае все обязательства, связанные с предприятием, могут
быть переданы от продавца покупателю.

Ограничения распространяются на приобретение сельскохозяйственных земель в Латвии. Без
каких-либо ограничений гражданин ЕС или Латвии, ЕЭЗ или Швейцарии может владеть в
общей сложности не более чем 10 га сельскохозяйственных угодий без дополнительных
ограничений. Физическое лицо, желающее приобрести более 10 га сельскохозяйственных
угодий, должно соблюдать следующие требования:
▪ зарегистрироваться в качестве исполнителя хозяйственной деятельности в
Латвии;
▪ не иметь налоговой задолженности свыше 150 евро в Латвии или стране
проживания;
▪ письменно подтвердить, что после покупки земельного участка будут начаты
сельскохозяйственные работы на этой земле в течение одного или трёх лет в
зависимости от того, была ли конкретная земля в предыдущем или текущем году
предметом прямых платежей;
▪ иметь свидетельство о регистрации гражданина ЕС и свидетельство о знании
латышского языка не ниже уровня В2, если человек является гражданином ЕС, ЕЭЗ
или Швейцарии.
Для юридических лиц установлены более жёсткие ограничения. Без каких-либо
дополнительных ограничений юридическое лицо может владеть в общей сложности не более
чем 5 га сельскохозяйственных угодий. Если юридическое лицо желает приобрести больше
сельскохозяйственных земель, оно должно соблюдать следующие требования:
▪ быть зарегистрированным в качестве налогоплательщика в Латвии и не иметь
налоговой задолженности по налогу на прибыль более 150 евро в Латвии или стране
постоянного проживания;
▪ все акционеры должны быть гражданами ЕС, ЕЭЗ, Швейцарии и других стран,
заключивших с Латвией соглашение о защите инвестиций;
▪ иметь возможность идентифицировать всех своих истинных бенефициаров, все из
которых должны быть гражданами ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии;
▪ письменно подтвердить, что приступит к сельскохозяйственным работам на
земле в течение одного или трёх лет в зависимости от того, была ли конкретная
земля в предыдущем или текущем году предметом прямых платежей;
▪ собственники, владеющие не менее 50% уставного и акционерного капитала с
правом голоса и все лица, имеющие право представлять юридическое лицо, должны
являться гражданами ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии, иметь свидетельство о регистрации
гражданина ЕС и свидетельство о владении латышским языком не ниже уровня В2.
▪ Ни одно из этих ограничений не распространяется на приобретение
сельскохозяйственных земель в сельской местности, разрешённое использование
которых установлено в качестве земель под строительство в соответствии с
территориальным планом соответствующего муниципального образования. Кроме
того, такая земля также может быть приобретена гражданами и юридическими
лицами, не входящими в ЕС, без ограничений. На «лесные земли» не
распространяются никакие конкретные ограничения, поскольку латвийское
законодательство отдельно такие земли не признает.
▪ Максимальная площадь сельскохозяйственных угодий, которыми может владеть одно
лицо (физическое или юридическое), составляет 2,000 га.
▪ В отличие от ограничений на приобретение сельскохозяйственных угодий, подобных
ограничений нет для граждан ЕС и юридических лиц, желающих приобрести
земельные участки в городских районах Латвии.
▪ В конце 2019 года был предложен законопроект, который, будучи принятым, позволит
физическим и юридическим лицам из стран ОЭСР (таких как Канада, США, Япония и
др.) приобретать земельные участки и сельскохозяйственные угодья в сельской
местности без дополнительных ограничений при соблюдении некоторых условий.
▪ Приобретение земельного участка в городских районах
▪ Граждане и компании, зарегистрированные в Европейской экономической зоне или
Швейцарской Конфедерации, могут приобретать земельные участки в городских
районах. Они должны соответствовать требованиям, предъявляемым к гражданам ЕС
или компаниям, зарегистрированным в ЕС (компании также должны быть
зарегистрированы в качестве налогоплательщиков в Латвии). Однако это касается
только приобретения земли. Это означает, что квартиры или здания могут быть
приобретены без дополнительных ограничений, если земля под ними не включена в
сделку. Однако в большинстве случаев право собственности на квартиру включает в
себя и часть земельного участка, находящегося в совместном владении всеми
владельцами квартир в этом доме.
▪ Точно так же ограничения распространяются на иностранцев в отношении земельных
участков в районах государственной границы и специальных охранных зонах.
▪ В отличие от сельских земель, не было предложено ни одного аналогичного
законопроекта, позволяющего лицам из стран ОЭСР приобретать землю в городских
районах без дополнительных ограничений.
▪ Аналогично ограничения распространяются на иностранцев в отношении земельных
участков в районах государственной границы и специальных охранных зонах

Приобретение
Приобретение земельного участка, земельного участка и зданий либо имущества,
включающего жилое здание (в том числе функционально связанные здания) или нежилые
здания и связанные с ними инженерные сооружения, облагается гербовым сбором в размере
2% от стоимости имущества. В случае приобретения жилого помещения (квартиры)
юридическим лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, со стоимости
жилого помещения взимается гербовый сбор в размере 6%.
Если юридическое право собственности передаётся по дарственному акту, то со стоимости
имущества взимается гербовый сбор в размере 3%.
Пониженные тарифы могут применяться в следующих случаях:
▪ в случаях, описанных выше, если правовой титул передаётся супругам, детям,
родителям, братьям и сёстрам, сводные сёстрам и братьям, внукам, правнукам,
бабушкам и дедушкам, при этом за регистрацию правового титула в Земельной
книге взимается гербовый сбор в размере 0,5% от стоимости недвижимого
имущества;
▪ пониженная ставка в размере 0,5% применяется к регистрации прав на
недвижимость в Земельной книге для недвижимости, которая была получена с
помощью установленной законом государственной помощи и стоимость которой
не превышает 100,000 евро; в случае, если стоимость такого имущества
превышает 100,000 евро, гербовый сбор составляет 500 евро плюс 2% от суммы,
превышающей 100,000 евро;
▪ если недвижимость инвестируется в акционерный капитал компании, то гербовый
сбор в 1% уплачивается с инвестиционной стоимости.
Стоимость недвижимости для подсчёта гербового сбора определяется, как наибольшее
значение:
▪ стоимости, указанной для каждого объекта недвижимости в случае заключения
договора о приобретении;
▪ стоимости объекта недвижимости с более высокой ценой в случае соглашения об
обмене;
▪ стоимости бессрочной или вечной выплаты в случае соглашения о содержании;
▪ стоимости инвестиций, если недвижимость инвестируется в акционерный
капитал;
▪ наибольшей стоимости предложения объекта недвижимости при проведении
аукциона, или, в случае отсутствия аукциона, стартовой цены;
▪ кадастровой стоимости каждого объекта недвижимости и стоимости лесных
массивов.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости действительна неограниченное время, если
она не изменилась в соответствии с письменным уведомлением или доступной в электронном
виде информацией из земельного кадастра.
Существует ряд лиц, освобождённых от уплаты гербового сбора за регистрацию правового
титула в Земельной книге, например:
▪ компания, юридическое название которой было получено в результате
реорганизации;
▪ компании, предоставляющие услуги для нужд общества, такие как предприятия
общественного транспорта, порты, предприятия, обеспечивающие общество
водой, газом, электричеством и т. д.

Если физическое лицо продаёт недвижимость в некоммерческих целях1, то 20% НДФЛ
начисляется на разницу между стоимостью приобретения и ценой продажи.
Налоговая декларация на прирост капитала должна представляться один раз в квартал (если
прибыль превышает 1,000 евро) или один раз в год (если прибыль ниже 1,000 евро).
Исключения:
▪ если недвижимость удерживается в течение не менее 60 месяцев и регистрируется
в качестве основного места жительства продавца не менее чем за 12 месяцев до
продажи, то в течение 60 месяцев она освобождается от уплаты НДФЛ;
▪ недвижимость удерживается не менее 60 месяцев при условии, что в течение 60
месяцев до продажи она была единственным имуществом налогоплательщика;
▪ единственная недвижимость была реинвестирована в течение 12 месяцев после
продажи другой недвижимости той же функции.
Вышеуказанные исключения распространяются также на резидентов ЕС/ЕЭЗ и стран, с
которыми Латвия заключила Договор об избежании двойного налогообложения.
Лицо, продающее недвижимость в коммерческих целях, должно зарегистрироваться в
налоговых органах, и такой доход облагается прогрессивной ставкой НДФЛ в размере 20%
(годовой доход до 20,004 евро), 23% (годовой доход от 20,004 евро до 62,800 евро), 31,4%
(годовой доход выше 62,800 евро).
Продажа недвижимости, как правило, освобождается от НДС, за исключением новой
неиспользуемой недвижимости или земли под застройку. Определение нового
неиспользуемого имущества включает в себя:
новые неиспользуемые здания или их часть, а также связанные с ними земельные участки и их
части;
новое здание или его часть, которое было использовано и продано первый раз в первый год
содержания, а также сопутствующая земля или её часть;
здание или его часть, если оно не использовалось после реконструкции или реставрации, а
также связанная с ним земля или её часть;
здание или его часть, которое было использовано и продано первый раз в первый год после
реконструкции или реставрации, а также сопутствующий земельный участок или его часть;
строящееся здание или его часть в стадии строительства, а также связанная с ним земля или её
часть;
здание или его часть, находящееся на реконструкции или реставрации и не использующееся, а
также сопутствующая ему земля или её часть.
Земельный участок под застройку определяется как земельный участок, имеющий
разрешение, выданное на строительные работы, на строительство инженерных коммуникаций
или дорог. Однако земельный участок квалифицируется как земля под застройку только в том
случае, если разрешение на строительство было выдано после 2009 года. Земельный участок
не соответствует определению земельного участка под застройку, если разрешение на
строительство выдано:
до 31 декабря 2009 года и возобновлено или продлено после 31 декабря 2009 года;
после 31 декабря 2009 года, но целевое назначение земельного участка изменилось, и он
больше не предназначен для строительных целей.
Применяемая ставка НДС составляет 21%.
В случае реконструкции НДС взимается с разницы между ценой продажи и стоимостью до
реконструкции.
Налогоплательщик может возместить входной НДС, уплаченный при приобретении, если
имущество используется для производства налогооблагаемых поставок. Зарегистрированные в
НДС торговцы могут выбрать взимание НДС с поставок подержанной недвижимости (как
правило, освобождённой от уплаты НДС), если продажа производится зарегистрированному в
НДС лицу.
Кроме того, следует учесть, что налоговые органы Латвии выпустили заключение, которое
гласит, что в случае, если недвижимость и связанные с ней земли принадлежат двум разным
лицам, и одним из них недвижимость продаётся, НДС относится к данной конкретной сделке,
если соответствующее имущество облагается НДС (т. е. неиспользованная недвижимость или
земля под застройку). Те же условия будут применяться и в случае трёхстороннего соглашения.
Налог на собственностсь недвижимости (ННН)
ННН взимается со всех земельных участков и зданий в Латвии, принадлежащих частным лицам
или компаниям. Местные органы власти в латвийских регионах и городах могут свободно
устанавливать налоговые ставки на недвижимость, расположенную на их территории, в
пределах 0,2-3% от кадастровой стоимости. Если этого не сделано, то применяются
установленные государством тарифы. Ставка, превышающая 1,5%, может взиматься только
при ненадлежащем обслуживании недвижимости. Применяемые ставки на следующий год
должны быть опубликованы до 1 ноября текущего года.
Если местные органы власти не публикуют собственные тарифы, то ставки ННН на жилые
дома, подсобные помещения и гаражи, не используемые в коммерческих целях,
изменяются в зависимости от их кадастровой стоимости:
▪ 0,2% от кадастровой стоимости менее €56,915;
▪ 0,4% от кадастровой стоимости от €56,915 до €106,715;
▪ 0,6% от кадастровой стоимости более €106,715.
Жилая недвижимость, принадлежащая собственникам, может иметь льготную ставку (от 0,2%
до 0,6%), но только в том случае, если она сдаётся в аренду, и права аренды должным образом
зарегистрированы в Земельном реестре Латвии. Существует также обязанность уведомлять
местный совет в случае осуществления предпринимательской деятельности в жилом
комплексе. Такое же уведомление должно быть подано и в случае прекращения
предпринимательской деятельности.
Льготы предоставляются отдельным категориям налогоплательщиков (например, семьям с
тремя и более детьми в возрасте до 18 лет; физическим лицам, которым предоставлен статус
малообеспеченных и т.д.). Некоторые муниципалитеты могут применять специальные
правила, позволяющие налогоплательщику получить льготную ставку, например обязательство
иметь зарегистрированное основное место жительства в конкретном недвижимом имуществе.
На все остальные виды недвижимости, включая землю и имущество, используемые в
коммерческих целях, установлен ННН в размере 1,5%.
3% ННН применяется к конструкциям, которые являются экологически деградирующими,
разрушенными или угрожающими безопасности человека. Такая же ставка в размере 3%
применяется и для вновь построенных зданий в случае истечения разрешённого срока
строительства. Налог применяется с месяца, следующего за истекшей датой, и будет взиматься
до того месяца, пока здание будет содержаться в соответствии с установленными законом
процедурами. Ставка будет взиматься, исходя из наибольшей кадастровой стоимости
соответствующего земельного участка и кадастровой стоимости самого здания. Существует
определенный переходный период, охватывающий разрешения на строительство, выданные
до 1 июля 2013 года и не продлённые до 31 декабря 2014 года, в соответствии с которыми
налог будет уплачиваться до тех пор, пока здание не будет введено в эксплуатацию.
Неиспользуемые сельскохозяйственные земли облагаются налогом:
▪ по базовой ставке 0,2-3%, установленной местными органами власти, или по 1,5%,
если она не установлена местными властями;
▪ доплата в размере 1,5%.
Таким образом, общая ставка по ненадлежащему содержанию сельскохозяйственных
земель может достигать 4,5% от кадастровой стоимости.
ННН не распространяется на государственные, местные или муниципальные общества с
ограниченной ответственностью, предоставляющие регулируемые государственные услуги
или имеющие в собственности следующее инженерное оборудование:
▪ железные дороги, городские железнодорожные пути, взлётно-посадочные полосы
аэропортов;
▪ мосты, эстакады, тоннели и подземные дороги;
▪ порты и судоходные каналы, причалы и сооружения портовых аквариумов;
▪ плотины, акведуки, ирригационные и культивационные гидротехнические
сооружения;
▪ магистральные трубопроводы для подачи воды;
▪ магистральные линии связи;
▪ магистральные линии электропередачи;
▪ газораспределительные системы;
▪ здания электростанций;
▪ спортивные инженерные сооружения;
▪ дымоходы;
▪ световые конструкции и ограждения.
Существует перечень других объектов недвижимости, которые не подлежат ННН в конкретных
обстоятельствах.
Для обеспечения пропорционального увеличения налоговой нагрузки с 1 января 2016 года
любое увеличение кадастровой оценки земельных участков (и их частей) площадью более
трёх гектаров, расположенных на административных территориях за пределами городов и
поселков, ограничивается 10% от их налогооблагаемой суммы, установленной за предыдущий
налоговый год. Для применения этого ограничения по крайней мере одним из видов
использования таких земель должны быть «сельскохозяйственные угодья», «лесные угодья и
охраняемые природные территории, где деятельность запрещена законом» или «Земли
водных объектов». Ограничение будет действовать до 2025 налогового года.
Лицо считается осуществляющим деятельность в коммерческих целях, если:
• проводится три или более аналогичных сделок в год или пять аналогичных сделок в
течение трёх лет;
• доход, полученный от сделки, превышает 14,229 евро в налоговом году, за исключением
продажи частной собственности;
• экономический характер деятельности или размер имущества, принадлежащего
физическому лицу, свидетельствует о систематических действиях по получению
вознаграждения.