ДЕВЕЛОПЕРСКИЕ ПРОЕКТЫ
ключ к успеху
Среди девелоперских проектов с отрывом лидирует жилая недвижимость
ВОЗМОЖНОСТИ
Используйте Скрол
ДЕВЕЛОПМЕНТ
ПЛЮСЫ ПЕРЕВЕШИВАЮТ МИНУСЫ
ДЛЯ ВОСТОЧНЫХ ИНВЕСТОРОВ УЧАСТИЕ В ВЫГОДНЫХ ПРОЕКТАХ НЕДВИЖИМОСТИ В ЛАТВИИ МОЖЕТ ОКАЗАТЬСЯ НЕПРОСТОЙ ЗАДАЧЕЙ.
Поскольку:
- желающих инвестировать больше, чем проектов для инвестирования
- латвийские компании-девелоперы могут позволить себе выбирать потенциальных инвесторов
Тем не менее, инвестиционная игра в Латвии стоит свеч!
ИНВЕСТИЦИИ
НАДЕЖНОСТЬ И СТАБИЛЬНОСТЬ
Хотя эксперты предсказывают нисходящую коррекцию цен на мировых рынках недвижимости после нынешнего пика.
Считается, что Латвия не зависит от неблагоприятного влияния мирового рынка.
В пользу девелопмента в Латвии говорят еще два фактора:
- отлаженные административные и четкие банковские правила и процедуры
- растущая аудитория покупателей и арендаторов – образованное население и профессионалы, увеличивающийся приток иностранных специалистов и студентов, предпочитающих новое качественное жилье
В отличие от аренды с доходностью около 5 % в год проекты развития недвижимости приносят в год 10–15 процентов.
Естественно, более высокая доходность влечет за собой потенциально повышенный риск.
Чтобы инвесторы потеряли прибыль, недвижимость Латвии должна обвалиться на 20 %, что означает мировой экономический кризис, а, значит, весьма маловероятно.
Подобные факторы дают основания верить, что в случая падения мировых цен Латвии окажется среди стран, на которых это скажется меньше всего и где очередной подъем рынка произойдет быстрее.
Обычно проекты развития недвижимости рассчитаны на 1-3 года.
Вряд ли за такой короткий срок в стабильность латвийского рынка может пошатнуться, поэтому инвестиции в развитие недвижимости в Латвии могут стать вашим лучшим выбором!
РЕНОВАЦИЯ ИЛИ СТРОИТЕЛЬСТВО
КАКОЙ ПРОЕКТ ВЫБРАТЬ?
РЕНОВАЦИЯ.
Реновация (ремонт) уже существующего объекта менее рискованна. Вы находите пустующее здание, ремонтируете его и запускаете арендаторов или продаете целиком.
НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО БЫВАЕТ ТРЁХ ВИДОВ:
- строительство на земельном участке, имеющем разрешение на строительство;
- строительство на земельном участке, не имеющем разрешение на строительство
- строительство с изменением городского плана застройки, получением разрешения на изменение объема или частичное изменение типа строительства
Первый сценарий удобнее, но цена таких участков выше при более низкой доходности.
Второй сценарий – более рискованный и займет больше времени, но прибыль окажется выше.
Третий вид развития проекта недвижимости является самым рискованным, зато и самым доходным.
РЕНОВАЦИЯ ИЛИ СТРОИТЕЛЬСТВО
МАЛЕНЬКИЕ СТАВКИ МАЛЕНЬКОЙ СТРАНЫ
ВЫГОДНАЯ СИТУАЦИЯ В СЕКТОРЕ НЕДВИЖИМОСТИ ЛАТВИИ — РЕЗУЛЬТАТ ДОСТУПНОСТИ БАНКОВСКОГО КАПИТАЛА.
Средняя ипотечная ставка снизилась с 4,42 % в 2009 году до 1,65% в 2018-м году.
При этом банки охотно финансируют как строительство, так и покупку недвижимой собственности.
В любом случае, инвесторам следует осторожно входить в проекты с повышенной долей кредитного банковского капитала.
Конечно, чем больше банковское участие, тем больше возможная прибыль от реализации проекта.
Однако негативная динамика на рынке банковских займов может означать убытки при повышенном участии банков-кредиторов проекта.
Оптимальное соотношение — 50 % кредитного капитала и 50 % собственного.
Если банк предложит финансирование более 50 % от общей стоимости проекта – и на выгодных условиях – не торопитесь отказываться!
Просто продумайте свои шаги в случае уменьшения цен на недвижимость.
Использование высокой доли банковского кредитования разумно, когда у заемщика есть резервный капитал, чтобы в случае неблагоприятной рыночной ситуации завершить проект, используя собственные средства, и придержать недвижимость на пару лет перед удачной продажей.
Естественно, чем быстрее реализуется проект, тем ниже риски, связанные с ростом ставок.
Латвийские банки может поднять ставку до 3 % в течение 2-3 лет.
Проекты на 1-2 года не должны принести неприятные сюрпризы.
Более долгосрочные проекты будут интересны при доходности 15 % в год и выше.
ПРОЕКТ РАЗВИТИЯ
НА КАКИХ УСЛОВИЯХ МОЖНО ВОЙТИ В ПРОЕКТ?
ДОЛЕВОЕ ПАРТНЕРСТВО.
Инвестор входит в долевое участие и получает свою часть прибыли после того, как будут вычтены расходы и налоги.
Инвестор принимает на себя возможные риски и несет убытки первым в случае, если проект развития не приносит запланированной прибыли.
«МЕЗОНИННОЕ» ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ.
Инвестор дает девелоперу деньги под фиксированный, заранее оговоренный, процент.
После завершения проекта инвестор сперва получает проценты по кредиту, а затем свою долю прибыли.
Если доходность оказалась ниже запланированной, девелопер заработает меньше, зато инвестор получит оговоренную прибыль по процентам.
КОМБИНИРОВАННОЕ ПАРТНЕРСТВО.
Инвестор получит проценты по кредиту и свою долю прибыли.
БОЛЬШЕ ДЕНЕГ - БОЛЬШЕ ПРИБЫЛЬ
ТИПЫ ИНВЕСТОРОВ
У КРУПНЫХ ИНВЕСТОРОВ – ОТ 1 000 000 ЕВРО И ВЫШЕ – ВОЗМОЖНОСТЕЙ БОЛЬШЕ БЛАГОДАРЯ НАИЛУЧШИМ УСЛОВИЯМ БАНКОВСКОГО КРЕДИТОВАНИЯ И БОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНЫМ СПОСОБАМ СНИЖЕНИЯ НАЛОГОВ И СЕБЕСТОИМОСТИ ПРОЕКТЫ.
Девелоперы также предпочитают больших инвесторов, способных финансировать проект полностью.
Несколько инвесторов могут вложить средства в один инвестиционный проект. Минимальный взнос при групповом инвестировании обычно составляет около 100 000 евро.
Такой вариант удобен для тех, кто хочет испробовать небольшие инвестиции, прежде чем делать большие вложения в развитие проектов недвижимости.
РАЗНЫЕ СТРАНЫ - РАЗНЫЕ НАЛОГИ
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ
При долевом партнерстве прибыль будет обложена налогом на юридических лиц в Латвии, а инвестор должен будет заплатить налог на дивиденды.
Величина налога зависит от декларированного места жительства инвестора.
Если доля в проекте принадлежит компании с европейской регистрацией, налог на дивиденды платить не придется.
Если долевые партнеры — российские физические резиденты, налог на дивиденды равняется 15 %.
При «мезонинном» долевом участии инвесторы – налоговые резиденты России – заплатят 13 % в виде налога на ставку по займу. В Латвии налоги взиматься не будут.
УСЛУГИ ДЕВЕЛОПЕРА
ЧТО ДЕЛАЕТ И СКОЛЬКО СТОИТ ДЕВЕЛОПЕР?
СОТРУДНИЧЕСТВО ИНВЕСТОРОВ И ДЕВЕЛОПЕРОВ ПОЗВОЛЯЕТ ИНВЕСТОРАМ ВЛОЖИТЬ СРЕДСТВА В ПРОЕКТ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ, НЕ ЗАДУМЫВАЯСЬ ОБ АДМИНИСТРАЦИИ И ТЕХНИЧЕСКОЙ СТОРОНЕ ПРОЕКТА.
ДЕВЕЛОПЕР:
- выбирает и приобретает здание или землю, привлекает независимых юридических и финансовых экспертов для аудита и оформляет сделку
подбирает и руководит подрядчиками в процессе строительства - находит банк-кредитор
выбирает управляющую компанию и контролирует процесс аренды
продает законченный проект, ищет покупателей и заключает договор
распределяет прибыль
ИНВЕСТОР:
Обычно инвесторы не участвуют в техническом и административном управлении проектом, доверив это девелоперу.
До начала вложений инвесторы и девелопер утверждают концепцию реализации проекта, финансовые процедуры и прочие условия, после чего в рамках «молчаливого партнерства» инвесторам высылаются текущие отчеты о процессе развития проекта.
СТОИМОСТЬ УСЛУГ ДЕВЕЛОПЕРА СУММИРУЕТСЯ ИЗ:
- комиссионная премия за выбор объекта (1–2 % от стоимости проекта)
- оплаты за менеджмент проекта (10 % от стоимости строительства)
- премии после продажи (обычно около 50 % прибыли)
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ
УЧИТЫВАЕМ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ЗАТРАТЫ ПО ПРОЕКТУ
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ НА ПРОЕКТ СОСТАВЛЯЮТ 400 – 700 ЕВРО/м²:
- услуги архитектора и инженера: 8 – 12% от суммы строительства
- согласование разрешения и подключения инженерных систем
технический контроль на стройке: 5 000 – 10 000 евро / месяц - услуги проектной компании по управлению строительством — 15 000 – 20 000 евро / месяц
Эти расходы включают:
- работу с государственными органами
- работу с генподрядчиком
- ведение бухгалтерии
- юридические услуги
- непредвиденные расходы: 3 – 7% от суммы строительства
Такими расходами могут стать — выполнение дополнительных предписаний от муниципалитета, дополнительное благоустройство территории, изменения в отделке подготовка стройплощадки
возможный снос сооружений на участке — от 200 000 евро.
